FGTS no financiamento imobiliário: como usar para comprar imóvel e quais as regras?
Uma dúvida comum para quem está querendo comprar um imóvel é: “vou financiar, mas, como conseguir o valor de entrada”? A resposta pode ser bem simples: utilizar o FGTS! E o melhor, sem comprometer o seu orçamento. Veja como usar o FGTS no financiamento imobiliário e quais as regras para o Fundo.
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, ou FGTS, é um bom aliado de quem trabalha com carteira assinada e pretende comprar um imóvel. Esse fundo, pago pelo empregador ao funcionário mensalmente, fica retido na Caixa Econômica Federal (CEF) e pode ser sacado, em condições específicas, sendo as duas mais comuns: se este perder o emprego sem justa causa ou para comprar uma casa ou apartamento.
O saldo do FGTS pode ser sacado total ou parcialmente e pode ser usado, conforme regras da CEF, para comprar um imóvel, amortizar ou abater o saldo devedor do financiamento.
Neste texto, você vai entender como usar o FGTS no financiamento de imóveis e todas as regras para utilizar o fundo.
Quando é possível usar o FGTS
O marco para contagem do tempo de serviço necessário para utilizar o FGTS inicia-se a partir da data de sua contratação como empregado, registrada na carteira de trabalho (CLT). Para utilizar o FGTS para a compra de imóveis é preciso completar pelo menos três anos de carteira assinada.
O período não precisa ser consecutivos, e quando essa marca é alcançada, não há restrições sobre quando usar o FGTS: a utilização independe da idade ou da condição do nome da pessoa na praça.
Nenhuma dívida do trabalhador, anterior a data de início do período de FGTS, impede que o mesmo utilize seu fundo de garantia com a intenção de comprar um imóvel, tanto para compra à vista ou como complemento de um financiamento habitacional. Porém, estar endividado e/ou com o nome restrito em serviços de proteção ao crédito, como SPC ou Serasa, pode bloquear a aprovação de crédito para o financiamento em si.
Restrições para utilizar o FGTS
No entanto, algumas restrições se aplicam ao uso do fundo de garantia para a compra de um novo lar. O trabalhador não pode ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação em nenhuma parte do país, ou seja, não pode estar no processo de pagamento das prestações de um outro imóvel em seu nome.
Ele também não pode ser proprietário de um imóvel residencial no município onde pretende comprar o novo e nem na região limítrofe (raio aproximado de 100km), apenas em outras cidades (por exemplo, ter uma casa em Barbacena não impede que o trabalhador compre outra em Belo Horizonte – mas ele não pode comprar outro imóvel em Barbacena, ou município limítrofe usando FGTS).
Além disso, a pessoa que financia com ajuda do FGTS deve, necessariamente, trabalhar ou morar no município em que fica o imóvel que pretende comprar, ou município limítrofe (a tabela de municípios limítrofes deve ser consultada junto à CEF). Essa exigência pode ser substituída no caso do funcionário ter sido transferido recentemente, por uma carta da empresa informando que ele está exercendo as atividades profissionais do município de aquisição do imóvel.
Se o seu perfil se encaixa nos requisitos e não tem nenhuma das restrições acima listadas, é hora de escolher o imóvel e usufruir do benefício.
Como usar o FGTS para o financiamento de imóvel?
O primeiro passo é realizar a consulta e saber quanto se tem em caixa (saldo do FGTS) para conseguir fazer o investimento.
Quem tem conta bancária na Caixa Econômica Federal costuma receber, pelo correio, o extrato com o saldo do FGTS a cada três meses. Quem não tem conta na Caixa ou não recebe esse documento em casa pode checar na internet, no site do próprio FGTS, tendo em mãos o número NIS (PIS/PASEP) e a senha de internet, previamente cadastrada em uma agência da Caixa. A última opção é ir à agência bancária e pedir o saldo presencialmente, apresentando carteira de identidade e número NIS.
Com o saldo conferido, é hora de saber quanto dele pode ser utilizado na operação de compra, liquidação ou amortização do saldo devedor do imóvel ou das parcelas do contrato, através da ajuda de um agente financeiro. Em alguns casos é possível liquidar até 100% do financiamento diretamente com o FGTS. De qualquer forma, ao ter o valor de utilização da compra, é preciso, caso já tenha escolhido o imóvel reunir os documentos necessários (a listagem você encontra no site do FGTS), porém os principais são:
Carteira de identidade;
Cadastro de Pessoa Física (CPF);
Certidão de nascimento;
Certidão de estado civil, se for o caso;
Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);
Comprovante de residência atual com no máximo 3 meses de vencimento — contas de serviços, como água, gás ou luz;
Certidão de matrícula e uma cópia do IPTU do imóvel que deseja comprar.
Assim, basta entregá-los em uma agência da Caixa para a abertura do processo de compra, ou contar com a ajuda de um correspondente bancário que tenha serviços de despachante para deixar o processo ainda mais rápido.
Para utilizar o FGTS existem várias regras e para facilitar esse processo os bancos adotam a divisão em enquadramentos. Eles utilizam formulários de autorização de movimentação de conta vinculada chamados de Damp. Podemos dividir o uso do FGTS em três enquadramentos:
Damp I
A aquisição pode ser feita à vista com o valor do FGTS ou como percentual na entrada. Contudo, para essa opção a carência é de três anos.
Damp II
Aqui, é possível utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor, seja nas parcelas ou no valor das prestações. Além disso, é possível liquidar seu saldo devedor. A carência é de doía nos e não é possível utilização para pagamento em atraso.
Damp III
No Damp III é feita a utilização do FGTS para abater as prestações do contrato de financiamento de imóvel. Também é possível usar o recurso para abatimento de até 80% do valor da prestação mensal do financiamento imobiliário. Além disso, pode ser utilizado para abater até três parcelas em atraso.
Regras e condições para usar o FGTS no financiamento de imóveis
Existem uma série de condições a serem observadas antes de utilizar o FGTS para a compra de um imóvel:
Para o comprador
É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.
Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País.
Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.
Para o imóvel
Valor da avaliação deve ser de até R$1.500.000,00 para todos os estados brasileiros.
Ser de propriedade do proponente o terreno objeto da construção do imóvel, no caso de construção sem aquisição de terreno.
Ser residencial urbano;
Destinar-se à moradia do titular.
Apresentar, na data de avaliação final, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção.
Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização.
Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel, por exemplo, se imóvel adquirido foi registrado na matrícula em 30.11.2009, somente poderá ocorrer nova utilização a partir de 01.12.2012.
Quais imóveis posso comprar com o FGTS?
Nem todos os imóveis disponíveis estão aptos a receber o fundo de garantia para compra ou amortização das parcelas de financiamento. Para a utilização deste é preciso que a casa ou apartamento:
Se enquadre no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que teve seu limite de valor definido recentemente em R$ 750.000,00 para os estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal.
Ser urbano, ou seja, estar dentro da cidade (sítios e fazendas, não se aplicam ao uso do FGTS);
Ser residencial (não há possibilidade de comprar uma sala comercial, por exemplo) e destinados à moradia do trabalhador;
Não é permitido utilizar o recurso para a construção;
O imóvel escolhido não pode ter sido comprado com recursos do FGTS nos últimos 3 (três) anos.
FAQ: Respostas para dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário com FGTS
O que posso financiar com meu FGTS?
É possível utilizar o FGTS como entrada em uma casa ou apartamento, e também para quitar parte ou todo o financiamento do imóvel. Além disso, você pode usar recurso da conta vinculada ao fundo para adquirir um terreno próprio ou construir uma casa no terreno.
Posso usar o FGTS para comprar um segundo imóvel?
Sim, porém existem restrições: não ser proprietário de um imóvel no município em que mora ou trabalha, e caso tenha utilizado o FGTS para comprar seu primeiro imóvel, é preciso esperar pelo menos 3 anos, contados a partir da data de registro da matrícula.
Por que meu FGTS aparece com saldo bloqueado?
O saldo do seu FGTS pode ser bloqueado quando são detectados erros ou divergências nos seus dados. Isso pode ser algo simples, como um erro de digitação no cadastro, ou algo mais complexo, como um bloqueio judicial.
Quantas vezes posso usar o FGTS para comprar um imóvel?
Você pode usar o FGTS mais de uma vez, mas para cada tipo de uso, existe um intervalo mínimo. O prazo para dar entrada na aquisição de um imóvel é de 3 anos entre os usos, para a amortização é de 2 anos, e o prazo para pagar parte da prestação é de apenas 1 ano.
Qual o tempo mínimo de FGTS para utilizar no financiamento de imóveis?
É necessário no mínimo 3 anos de trabalho com carteira assinada, somando todos os períodos trabalhados. Ou seja, não precisam ser 3 anos consecutivos, inclusive em empresas diferentes.
Quanto tempo demorar para liberar o valor do FGTS?
Segundo especialistas, se não houverem pendências relacionadas à aquisição do imóvel, o FGTS é liberado para o financiamento após 30 dias, em média.
Em suma, o FGTS pode ser utilizado para tornar real o sonho da casa própria, não importa se o imóvel é novo ou usado, desde que se adeque às condições estabelecidas pela Caixa e ao perfil do comprador.
Quanto maior for o tempo de carteira assinada sem nenhum saque prévio, maior também será o saldo a se retirar para amortizar o financiamento, no entanto, vale ressaltar que, o rendimento do FGTS é baixo e não acompanha a inflação, o que torna ainda mais vantajoso a sua utilização na compra de um imóvel.
